止赎如何运作

2008年,有超过860,000个美国家庭因丧失抵押品赎回权而失去了住房,并且有近300万个家庭收到了丧失抵押品赎回权的通知。 2009年的统计数据同样令人震惊,因为在经济困难时期,全国各地的家庭都在努力站稳脚跟。

从今天开始降低债务。

致电800-449-0273。

十年后的2018年,随着经济衰退的过去,取消抵押品赎回权的房屋不足620,000套。尽管比十年前的数字要低得多,但考虑到每个止赎行动可能带来的伤心欲绝,这仍然是大量的止赎。

但是,此过程如何运作?您如何避免抵押品赎回权(如果有的话)?在此期间,您的贷方对您有什么权力?

什么是止赎?

取消抵押品赎回权的程序因州而异,但通常要求放款人拥有该财产,因为借款人未能偿还抵押贷款并拖欠其债务。

抵押贷款 是有抵押债务,因为它是针对房屋“抵押”的。如果您不履行付款义务,则贷方将寻求确保对该资产的控制。听起来这很残酷且无情,将一家人踢出家门肯定不会为他们赢得诺贝尔和平奖,但是这也可以看作是简单的合同协议。

他们给你钱给 买房子 同意您每月向他们支付固定金额。如果您不付款,则您违反该协议,他们便会收回原本付款的房屋。

止赎有两种类型:

  • 司法赎回权: 出借人和房主去法庭陈述案件。
  • 非司法丧失抵押品赎回权: 不需要法院诉讼,可以先以简单的书面通知开始。

没有您的知识,这一切都不会发生。要求贷方将诉讼程序通知房主,诉讼的确切时限由州法律规定。 

一些州还要求在取消抵押品赎回权之前进行调解,在此期间,借款人可以提出索赔,并要求延迟抵押付款或某些援助。

丧失抵押品赎回权会发生什么?

一旦您拖欠抵押贷款,止赎程序就不会开始。在大多数州,您至少要落后120天才能成为真正的威胁。 

如果您错过了四个月的还款期,止赎过程将以所谓的违约通知书开始。对于每1个丧失抵押品赎回权,至少发出4或5个此类信件。一旦收到这封信,您通常有2到3个月的时间恢复贷款,之后 止赎过程将停止 并且您可以继续正常支付抵押贷款。

这称为赎回期,在此期间您可以通过恢复或偿还贷款来赎回财产。所有状态都允许该时间段发生,并且在某些状态中,它发生在止赎完成之后。止赎的确切时间框架和 赎回时间 将取决于止赎的类型和您的位置。

绝大多数借款人在出售前不赎回该物业。简而言之,如果他们有钱进行赎回,那么他们一开始就不会陷入困境。但是,赎回拍卖后,赎回更为普遍(允许时)。

止赎与止赎

为了加快取消抵押品赎回权的过程,当借款人还款90天后,银行便进入了抵押品赎回权。如果又过了一个月没有付款,实际的止赎过程将开始,真正的麻烦将开始。

丧失抵押品赎回权的房屋仍可以保存。在此期间与您的银行联系,他们会告诉您您的选择是什么,以及您需要做些什么来保存房屋。

面临止赎时的选择

当面临止赎时,您的第一个电话应该是您的抵押贷款人。在这种情况下,您的贷方不是坏人。当然,它们是引起所有压力和焦虑的人,但这也是您首先拥有房子的原因。 

重要的是要记住,他们只是为了钱而没钱,止赎房屋价格昂贵,银行每笔交易平均损失50,000美元。他们不仅会以低于其价值的价格出售房屋而亏本,还会承担大量文书工作,保护和维护房屋,以及防止房屋遭到破坏和擅自占地的任务。 

因此,他们的主要目标是保持这些抵押贷款还清,他们通常很乐意与您合作实现这一目标。

尽一切努力逃避这段时期,支付必要的款项,并留在家中。如果您无法与贷款人达成合适的协议,请向朋友和家人寻求帮助,出售其他资产或获得小额贷款。用一笔债务偿还另一笔债务几乎总是一个坏主意,但是当另一笔债务是您的住房并且如果您不偿还债务时您就会失去它,则不是一个好主意。

抵押债务一般分为“好债”。是的,按期限计算利息很高,但作为回报,您会获得一笔宝贵的资产,可以为您提供股权贷款,股权信贷额度,并最终为您提供可以继承给继承人的东西。 

为了住房而让抵押贷款继续存续不仅很重要,而且还可以保护您的信用报告,保持信用评分稳定并防止将来发生与信用有关的问题。

如需更多帮助,请咨询律师或 HUD批准的住房顾问,他们受过处理此类问题的培训。您还应确保自己:

不要埋头

债务不会仅仅因为您不注意而消失。这是许多债务人面临的问题。他们把头埋在沙子里,希望一切都会以某种方式解决。但这只会使情况变得更糟。

面对正在发生的现实,因为如果您拖欠付款,您的贷方不会三思而后行。

告诉你的亲人

债务的耻辱 已经使许多美国人瘫痪,使他们无法告诉亲人。但是,这只会使情况变得更糟。每个人都会犯错,每个人都会落后,需要一点帮助。

您的亲人可以在情感上和经济上为您提供支持-父母可以借钱,兄弟姐妹可以短期贷款。当您需要它们时,他们会在那里,当您因为负担不起而拒绝与他们共进午餐时,他们也会理解。这种支持可以为您节省很多钱,甚至可以挽救您的房屋。

与贷款人谈谈

如上所述,您的贷方不是一个无情,邪恶的组织,他们无法带走您的家和生计。他们的目标是省钱,而且止赎房屋价格昂贵,因此,无论是卖空还是更改抵押贷款,他们都将迫切希望找到解决方案。

您越早联系他们,越好。不要拖到最后一刻,因为他们可能不太愿意为您提供帮助,认为您是不负责任和鲁re的。

精心计划

事先准备可以防止性能下降。如果您今天遇到麻烦,请别指责并希望明天有一个神奇的解决方案。提前计划,分析您的收入和支出,发现问题,并尽快解决,而不是稍后。

如果您还没有抵押贷款,并且担心抵押贷款时会有丧失抵押品赎回权的风险,只需购买首付款更大的房屋即可。无论这意味着要便宜一点的房子,存更多年或两者兼而有之,它都可以从一开始就增加您的资产。 

如果你 建立紧急基金 在满足您每月的还款额并且在您拥有额外现金时支付的金额超过最低金额时,您的本金会减少,负债会减少,期权会增加。它不一定能救您,但一定会使事情变得容易得多。

您的房地产经纪人和贷款人可以帮助您找到负担得起的房屋并建立抵押贷款,您可以无偿还该抵押贷款。

止赎的后果

你的越高 信用评分 是,取消抵押品赎回权的损失会更大,但这是相对的,并且始终是一个严重的问题。根据FICO的调查,得分为780的消费者平均将损失150点,而得分为680的消费者则最多可降低105点。 

从上次成功付款后的180天开始,止赎将在您的报告中保留7年。显然,这可能会对您将来获得信贷的机会产生巨大的负面影响。您可以排除至少购买几年的房地产,并且在获取信用卡和个人贷款时可能会被限制在高利率下。

但是,损害不会永远持续下去。它不仅会在7年后消失,而且损失会随着时间的流逝而减轻,并且几年后,您可以重新开始购买房地产。

止赎:美国与世界其他地区

美国金融体系在拖欠还款方面有些不宽容,这比抵押贷款更为真实。收回似乎是每个无偿房主都必须面对的生活事实,但实际上在其他国家/地区却被取缔或限制。

在爱尔兰,澳大利亚和新西兰,这是被禁止的,虽然在英国是合法的,但这种情况很少见。在所有这些国家/地区中,都有一套有利于消费者的系统,使他们有机会重新站起来,因为丧失抵押品赎回权的房屋不仅不利于房主,而且不利于社会。这又是一个陷入困境的家庭,一个可能无家可归的家庭。

但是,尽管美国丧失抵押品赎回权的过程似乎令人难以置信,但情况可能更糟。与上述发达国家相比,美国的制度可能看起来很严厉,但与其他一些国家相比,它对消费者而言却相对友善。 

例如,在西班牙,不履行抵押债务可能会对房主造成严重后果。他们将被拒绝所有抵押贷款,并将多年欠银行欠款。更重要的是,全部抵押贷款债务将保留,无法在破产中清除,并且可能使债务人一生丧命。

相比之下,我们很容易做到,即使与英国和澳大利亚等国家相比,美国的美丽之处在于我们还有更多的债务减免和债务管理选择。美国不仅拥有比其他任何一个国家都要多的学生贷款债务和医疗债务,而且我们还有更好的系统来处理这些债务并帮助消费者重新站起来。

所以,不要把头埋在沙子里。有很多可用的帮助,通过接受此帮助,解决问题并找到解决方案,您可以避免丧失抵押品赎回权的侮辱性,并且可以顶住屋顶。